导读
如果你是限竞房的价值投资者，请耐心读完这篇长文，一定会对您在购房决策前的最后一步产生帮助，谢谢；也希望共同交流，恳请指正。
全文分为三大部分：
1、【北京限竞房】公众号致力于成为购房者的私人投资顾问；20年来我们一直是服务于开发商的顾问团队，今天我们坚决转身，希望能把我们知道的而销售员不会告诉你的事情告诉你；
2、【北京限竞房】公众号启动北京企业员工亦庄新房团购服务，我们的口号是“参加团购，多了省20万元！6人成团，少了也优惠99折”；
3、【北京限竞房】公众号团购项目选择的四大原则：跟庄儿、选管家、傍大款、算账儿；并不是所有的限竞房项目都具有抗跌领涨的价值；
最后，我们将试图揭开此次团购项目将花落谁家？再一次重申，团购砍价不是目的，只是手段；发现项目投资价值，才是我们要传递给购房者的。
非喜勿读，中介及销售员请绕路！
正文
2018年7月4日，服务于购房者的微信公众号【北京限竞房】正式开通，我们专注于北京限竞房的市场分析、项目测评以及区域竞品PK;
目前真实购房关注量达到48000，微信群10个，感谢大家的信任和支持。
我们将陆续完成北京90+限竞房项目测评报告和热点区域的竞品PK，大兴区及亦庄限竞房项目综合测评报告集锦如下：
* 熙悦林语，凤凰变乌鸡？70%自持，零散4块地，配建幼儿园。大兴旧宫遗憾的限竞房!
* 万科城市之光·东望--无自持、无保障性用房，2.5容积率，通州这个限竞房即将入市！
* 大兴金茂悦，大兴国际机场的MINI版金茂府？100%住宅，配套幼儿园，2.2容积率，大兴魏善庄镇垦荒型限竞房。
* 禧瑞天著，亦庄路东区产业园里孤独的商品房？
* 万和斐丽，2.0容积率，26%自持，配建2个幼儿园，80%别墅类产品占地；大兴瀛海镇亲富的限竞房！
* 和悦华锦综合测评：没有朋友，只有对手，亦庄河西区限竞房价格战一触即发？
* 中海云筑，刚需慎入？无地铁，无自持，无公建，1.6容积率纯居住；大兴性价比高的改善型限竞房！
【北京限竞房】微信公众号资深分析师房知道老师，从事房地产营销工作17年，于京津冀蒙亲自操作房地产项目达20个，累计为8000名客户提供总资产约100亿元的房产配置升值解决方案。
17年间累计置业10次，现拥有北京二、三、四环多套房产，拥有丰富的房产置换投资实际经验，是非成功典型房地产营销从业者和房产投资实践者。
同时我们平台咨询师达到10人，具有丰富的房地产投资和咨询经验，希望能为购房者提供客户角度的咨询服务。
【1】
我们是谁？
不是二手房中介，也不是售楼处销售员
致力于成为购房者的私人房产投资顾问
【北京限竞房】会员俱乐部，是一个专注于限竞房价值投资的专业分享平台，基于互联网思维，以原创内容为核心，实现会员100%线上招募，并在线下为会员提供专业购房服务体验、价值洼地限竞房投资机会找寻、家庭资产配置建议以及财富管理升值解决方案，通过线上线下服务的有机结合，为会员带来专业、快乐、高效且有保障的购房体验。
与二手房销售人员相比较，我们更了解新房！
由于二手房销售员主要业务是开展二手房买卖和租赁，因此二手房销售员对新房了解程度偏低，一般情况下只是把客户带到售楼处，由售楼处销售人员进行接待和讲解；而我们的咨询师团队对于项目的了解和认知深度，不但远远高于二手房销售人员，甚至远远高于售楼处销售人员的认知深度；
第二方面，二手房门店开展新房业务是以赚取开发商信息服务费为目的，完全以二手房门店利益最大化为导向；哪个项目渠道费高二手房销售员就会向客户推荐哪个项目，必然会失去对项目评价的公正性和客观性；而我们，是完全站在客户需求角度，无论项目是否有渠道费，都会陪同客户去考察并提供专业客观的购房建议；我们是以客户满意度为目标的。
与售楼处销售人员相比较，我们更专业和客观！
案场销售人员一般情况下是开发商销售部或代理公司人员，因为服务于单一项目，所以必然会完全站在所属项目的角度向客户推荐，甚至会恶性打击竞品项目，当然，作为商家，王婆卖瓜自卖自夸也是可以理解的；
但是作为购房者就不能从案场销售员那里得到市场全面的信息和项目客观真实的价值判断了；
而我们完全是以第三方机构的角度，会对全北京的项目进行客观真实的测评，不但包括卖点，也包括项目的不足和硬伤在哪里，我们会像购房的朋者友或者亲戚一样给予建议。
综上，我们不是二手房中介，也不是售楼处销售员，我们致力于成为购房者的私人投资顾问，通过线上分析师和线下咨询师的服务，为购房者带来全新的购房体验，客户满意度是我们对于咨询师的唯一评价标准。
我们的服务目标是：为购房者发现适合的具有投资价值属性的限竞房项目，提供辅助决策服务。
【2】
企业员工团购特色？
6人成团，变身价格屠夫
让购房者成为开发商的VIP关系户
我们都知道，散户购买一般很难与开发商进行议价，而团购则不同，当真实的购房需求当达到一定数量时，会产生巨大的议价能力，人多力量大，因此组织购房者进行团购是平台的另一个核心服务内容。
我们基于【北京限竞房】公众号平台粉丝的购房需求和意向，以购房者所属公司为单元划分，在公众号正式运营一周年之际，7月4日推出北京企业员工团购服务。
平台团购服务具有一下三大特色：
特色一：成团容易，获得低的团购价格
同一公司的购房客户凑够6个人即可成团，购房将获得团购折扣优惠，我们保证同期购买价格低于散户购买价格；
同一公司的购房客户数量越多折扣力度越大，如满6人一个折扣，满10人一个折扣政策，满20人一个折扣政策……满100人将获得一个折扣政策；
关于折扣政策，我们预期在正常成交价格基础上再打99折-95折，6人成团至少优惠99折；以成交总价500万的房子计算，如果团购数量达到要求后，额外获得95折团购优惠，那么就相当于优惠了25万元。（具体团购政策将根据项目的实际情况最终确定；平台将保持调整的权利）。
特色二：参加开发商总经理见面会，成为VIP关系户
我们知道，普通客户购房都是通过与售楼处销售人员进行沟通，最多也就是和销售经理象征性的见个面，而销售人员的流动性在房地产行业是十分大的，一旦出现销售员离职的情况，极有可能出现服务断档的不爽状况；
而我们的团购客户将有机会参加开发公司总经理的VIP客户见面会，从开发商战略层高度和深度了解项目的开发理念和价值；题外话，你已经成为领导关系户了，将来有什么方便之处，在这里就不多赘述了;
特色三：一对一咨询师全程陪同，我们是私人房管家
我们平台的咨询师在购房过程中将全程陪同，完全站在购房者的角度，给予购房者真实客观全面的项目分析，辅助客户进行决策；我们甚至能够陪同客户看遍北京的限竞房项目，选择100%适合客户情况且也是价值比较大的房产项目。
同时，我们也提供政策咨询、贷款咨询、学区咨询、入住咨询以及日后的买卖租赁咨询，我们致力于成为购房者的一生的房产咨询师，私人房管家。
综上所述，我们的团购以获取优惠价格为目标，同时提供三大特色服务，希望更多的企业能够关注我们，联合起来为大家谋取购房福利。
【北京限竞房】公众号，正式启动北京企业员工团购服务，我们的口号是：参加团购，多则省20万！6人成团，少则优惠99折。
请扫码进入“北京企业员工亦庄新房团购交流群”，群满请添加房老师个人微信：jingkm793
【3】
团购项目选择原则？
不是所有的限竞房都抗跌领涨
产业、地铁、教育，一样都不能少
【北京限竞房】资深分析师房老师建立了完善的投资价值逻辑，分享给大家，希望有所帮助；同时我们也是遵循这个价值逻辑去选择适合团购的项目，因为价格低不是购房选择关键要素，而“价值高价格低”才是选择的原则。
房老师认为，如果仅考虑自住属性，现在任何限竞房项目，只要能够以低于市场限价10%以上的价格成交，一定是值得的，建议果断入手；
在此基础上，如果打算获取项目未来更大的升值空间，选择那些易租易售的投资型限竞房，客户就需要重新建立投资价值分析逻辑了，选择适合自己且具有高度居住舒适度和未来升值空间的优质项目。
对于价值投资型客户，房老师总结出选择限竞房的四项基本原则如下：
【原则1：跟庄儿】坚持选择产业新城的限竞房，一切以政府规划为准
三城一区的限竞房一定要在优先考虑范围之内，北京市总体规划中已经明确了未来城市的发展布局，产城一体化，代表着内城优质的产业资源、交通资源、教育资源、以及医疗资源的集聚方向，也是客户投资限竞房的指导方向。
对于区域的产业、交通、学校、医院等配套，一定要研究政府确定性的规划，有明确的开工建设以及竣工时间才是有保障的，目前规划没有或没有完全确定的，至少在5年之内不会有新的确定的规划。未确定的规划不具备参考意义。
五环外的项目，由地铁构成的交通枢纽区域，对于购房者来说是重要的决策要素；
产业新区的限竞房，升值潜力要远高于住宅新区的限竞房，因为产业新区带来的是人口的聚集和流动；
而有学校、医院等配套设施规划又能提升整体区域的价值水平。
可见，决定项目区域价值高低的因素，都是由政府决定的，与开发商无关，更与媒体无关。
【原则2：选管家】坚持项目长期服务品质投资，物业公司管理服务水平成为重要因素
现在的限竞房都是大品牌开发商开发建设，规划理念和项目质量都应该有所保障；但与客户关系紧密的是入住后的物业管理公司品牌和服务水平，这是项目长期保值增值的重要的因素。
而对于物业公司的评估，一定要亲自考察物业公司直管的同类项目，至少变换三次身份才能有个全面真实的了解，第一次由中介带着去；第二次自己去；第三次作为业主访客去.
千万不要轻易相信网络排名和销售员推介，也不能以售楼处物业服务展示效果为评估依据。
【原则3：傍大款】坚持和改善型人群住在一起，不要和保障型人群住在一起
对于非90/70限竞房项目，相对来说整体品质会更高，因为以改善型人群为主的社区，对开发商要求也会更高，开发商追求和投入也会有保障；
对于90/70的项目，采取高低配的项目，整体品质会更高，也就是说配置了洋房或者别墅，开发商一定要整体满足改善型客户对于品质的要求，才能实现议价；
而其中的刚需型产品也附加得到了品质的提升。
同时，项目如果配建了商业设施，那么也代表着住宅品质会有所保证，因为开发商回报利润实现点聚焦在这些非住宅物业中。
但是，这个原则是在限竞房的范畴中得出的；如果项目中配建了公租房或回迁房等保障性住房，价值评估就另当别论了。
【原则4：算账儿】坚持开发成本测算研究，剥离营销包装的外衣，寻求投资本质
作为一支长期为开发商提供土地和项目投资决策的团队，我们深知决定项目开发成功与否的权重因素为：50%拿地决策，30%产品规划，20%推广销售；这在市场处于稳定期时，更为明显。
在市场上行期，购房者实际上是在和开发商进行利润分配的博弈；客户在价格越低点进入，获取的升值空间越大；
而在市场平稳运行期，购房者获取价值空间的方式会发生变化；再一次重申，在2019年如果能够以低于政府限价10%以上的价格买入，未来升值空间最大；
开发商做项目不能没有利润，但是限竞房造成利润实现上又有限价的天花板，因此购房者优先选择开发商在整体项目上一定要有足够的利润，而在住宅部分利润很薄的情况下，客户获得的项目升值空间越大。
例如配置了别墅和商业的限竞房就会比纯住宅品质有保障，简言之开发商不会选择依赖住宅销售获取开发利润，在质量保障的基础上，对于住宅部分的成本投入不会降低。
在限竞房四项基本原则基础上，我们只推荐具投资价值的限竞房：
一类是：公建配比的限竞房，适合刚需型投资客户；
二类是：容积率小于1.1的限竞房，适合改善型投资客户；
基于限竞房价值投资4大原则，针对亦庄企业员工在大兴及亦庄区域我们会率先启动哪个项目的团购活动呢？
大家可以扫码进群“北京企业员工亦庄团购交流群”，群满请添加房老师个人微信：jingkm793。我们的口号是：参加团购，多了省20万元！6人成团，少了也优惠99折。
关于我们将选择哪个项目作为团购活动的NO1，也请大家猜猜看吧。
