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房地产销售广告策划书
2010年房地产五一促销活动方案 一、活动总主题：商界名流，欢聚一堂 二、副主题：丽湾花园开业庆典暨商家联盟酒会 三、活动总体创意： 以酒会的形式，蕴涵丰富的商务交流实际内容，从而促进丽湾花园、会员、商家三者之间联盟，互惠互利，并将丽湾花园与其他美容院所有的重大差别“名流商务交流平台”这一显着特色对外强力推广，形成概念融入人心。 因此活动过程特色将一改普通美容会所单纯产品、项目促销以及酬宾的内容，充分体现在会刊宣传（会所自创会刊，主要以会员所经营的商业项目或者产品广告为主，以及提供各大商家之间的信息交流，资源互享）、商家互换名片交流、会员商务展示及广告宣传（会员企业资料、背景画加LOGO、宣传广告投影播放）。 四、活动时间：2010年5月（具体时间待定） 五、地点设定： 1、活动现场能充分容纳五百人同时用餐，并具有充足的舞台空间； 2、现场环境富丽堂皇，最好能具有欧式风格，从而以符合所有到场来宾尊贵的身份和本次商务交流会的档次； 3、选地稍远，目的是以防来宾过早离场； 4、暂定南国桃园凤丹白鹭大酒店会展中心 六、活动对象： 会员、广州市内成功人士、企业家、中上等层次个体经营者、高级白领、社会名媛、政府要员等一切具有消费能力，拥有商务需求，及善于享受休闲美容生活者。人数基准为300人。 七、活动目标： 1、实现现场销售目的。 3、实现与会员、商家之间的公关目的， 八、活动程序安排及设计 1、活动实施时间及具体细节安排表（附后表格） 2、现场气氛布置（按照暂定酒店的现场实际环境布置） A、会展中心大堂门口处摆放欢迎牌，以及悬挂活动名称及欢迎横幅； B、会展中心大堂处，从入口处起，往电梯处铺设大红地毯，两侧陈放紧凑密布的花篮（20只）；上下电梯中间的缝隙里，铺满重叠的印有“丽湾花园”标志的彩色气球；电梯尽头处，并列陈放四只喜气的花篮； C、会展中心大厅外走廊左侧，为取餐点，就餐时间由酒店负责将所有餐点陈列于此； D、走廊右侧为会展中心大厅入口，入口右侧，安放一块底色为“丽湾花园”形象广告的万人签名牌；入口左侧，摆放长条桌，铺盖大红色喜气的桌布，设定为来宾签到处，及陈放精致托盘，供来宾赐予名片； E、会展大厅后方，为酒水取用点，由酒店人员负责将晚宴上提供的酒水饮料陈放于此； F、会展大厅两侧摆放条形桌椅，两侧条形桌椅数量均衡，每两个条桌中间留处一米左右的空隙，方便出入；座位共能安排与会人员400人就坐；左侧区域为特定的关系户座位区，而对于会员以及顾问确定的潜在客户则随意选取座位；而座位中央的空处则是自由活动的舞池区； G、会展大厅正前方的舞台上，背景为金壁辉煌的，带有“丽湾花园”名称标志，以及本次活动名称主题的大型喷绘，喷绘上同时带有与会的商家的LOGO（在会刊上刊登广告的商家），喷绘外围架起彩色气球拱门；舞台前方，安放两台麦克风架；正中显眼处，摆放一辆全新小汽车（品牌待定）； H、舞台下方左侧，设立为“营养测试区”。测试区前方陈放介绍会所营养测试项目的宣传牌，摆放大台一张，营养师坐阵，一侧，摆放营养测试的先进仪器； I、舞台下方右侧，设立为“会所区”，区域正前方陈列出本次活动期间会所推出的所有优惠政策，摆放大台一张，由收银员坐阵，台面上陈列现场刷卡消费系统，并事先进行系统调试，同时，陈放会所简介单张，以及商务会刊，由来宾自由领取；台面前方摆放写有本次活动现场推出的优惠项目的易拉宝； J、整个会场内，四周角落的空余处，皆摆放宣传会所项目及介绍会所环境、宣传“商业交流平台”概念的易拉宝，让来宾进出走动时能随眼见到； 3、工作人员安置 A、会展中心大堂入口处，至电梯处，两侧各林立八名身着燕尾服的学生促销人员； B、电梯尽头处，分别于电梯两侧林立四名学生促销，负责指引来宾入场； C、会展中心宴会厅入口处签名牌两侧，各站立一名会所迎宾，手持托盘，陈放签名笔； D、会展中心宴会厅入口处安排两名迎宾，负责来宾签到以及接受来宾赠送的名片；大门口两侧各安排两名迎宾负责迎接来宾入场，并为来宾佩戴礼花； E、会展中心宴会厅来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； F、会展中心右侧来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； G、会展中心后方的酒水陈列区，安排服务人员两名，并由会所内两名专业调酒师负责酒水区域； H、宴会开始之后，可以调用大堂的学生促销安排至适当的位置作为服务人员。 九、活动所需物品、礼品设计 1、剪彩仪式用品清单 三名礼仪小姐，精致托盘一只配剪刀两把，小红花结（绑在剪刀上）两条，大红花结彩带一条，香槟及香槟杯，三层大蛋糕，香槟推车，蛋糕推车，礼炮六只 2、活动用品 精美邀请函、胸花等会场布置中所有安排的物品，以及附属活动详细流程中所需的所有物品。 3、活动纪念品 印有“丽湾花园”LOGO的精美指甲钳一盒，所有到场来宾都可以获得。 现场奖项及礼品设置（暂拟）： A、有奖问答答中者获赠狄比或曼堤产品试用装一份； B、幸运奖五十名，赠送成本价较低的产品一份，如曼堤香皂； C、三等奖三名，获赠美容护理疗程一次，购买会员卡六折优惠，及空中酒吧188元现金消费券一张； D、二等奖两名，获赠美容护理疗程两次，购买会员卡五折优惠，及空中酒吧288元现金消费券一张； E、一等奖一名，获赠美容护理疗程三次，购买会员卡三折优惠，及空中酒吧388元现金消费券一张； F、名流终极大奖一名，获赠现场小汽车一辆；（可将汽车转换同等价值会员卡一张）。 4、活动所需宣传品 入场时赠送给来宾的带公司LOGO的精美纸袋（装放所有提供给来宾的相关资料）；会所介绍宣传单张、会刊、活动期间优惠项目宣传单张、特色产品项目宣传单张、宣传易拉宝、商业交流平台及具体提供商务利益的宣传单张 十、活动广告推广计划 （一）前期推广 A、于市内各大型小区内投放电梯广告；由赵经理负责； B、活动前两周于广州日报、南方都市报、羊城晚报等报纸媒体投放广告，宣传酒会及其独特的商业交流概念；（考虑成本问题，可选择性实施）；由陈豪全负责； C、活动前两周，将本次活动的宣传单以及本次活动所提倡的特殊概念发放到广州市内各大企业，并送上活动倡议书一份；由江总负责。 （二）中期推广 A、邀请广州各大报社记者告知本次活动的规模、形式、目的及即将产生的对广州美容行业所具有的强大推动力；由许总负责； B、邀请电视台记者于活动现场采访报道此次空前的大型酒会；由陈豪全负责； C、活动现场向所有来宾宣传会所提倡的新概念，充分提升会所形象，营造前所未有的美容企业新形象； （三）后期推广 A、报纸报道本次酒会产生的效果； B、及时跟踪所有受邀商家在本次活动过程中取得的收获，并加强促进商家之间的互动联系；由高贤玉负责。 十一、费用预算（略） 十二、前期工作 1.完成VI形象设计及印制会刊 2.完成筹办《名流生活》杂志手续与准备工作且进行广泛推广 3.对顾客进行“资源转嫁”“共同成长”意识灌输，如：你想一下子增加一千个会员二千个会员甚至一万个会员、二万个会员吗？丽湾花园为你做到。 4.以手机短信、电话、请柬及面对面沟通形式确定与会人员与嘉宾名单。 5.其它一切工作完成，如：礼品准备、会场设计与布置、专车、资料、有奖问题、抽奖等。 6.工作人员培训。 丽湾花园五一活动方案——开业庆典暨商家联盟酒会
房地产营销策划实例方案
文件太大 邮箱告诉我给你发邮箱去
金泰·丝路花城二期营销推广执行案工作
目 录
第一部分 市场调研分析
1、市场调研方式及内容说明
2、咸阳房地产市场现状分析
3、世纪大道及西安重点楼盘对比分析
4、项目二期市场调研
5、项目二期储客及销售人员访谈
6、市场调研总结分析
第二部分 项目定位
1、片区分析定位
2、项目SWOT分析
3、二期客户定位
4、项目市场档次定位
5、二期案名定位及诠释
6、二期价格定位
第三部分 营销策略
1、项目营销总思路
2、三大因素的营销运用
3、项目营销思路构成
4、项目阶段营销计划
5、阶段营销执行计划
6、各阶段营销推广目的及方式
7、二期入市策略、价格策略及销控策略
第四部分 推广诉求
1、二期推广走势图
2、营销推广媒介策略
3、项目推广主体
7、推广主题语及应用延展
第五部分：项目推广费用总表
第六部分 营销执行附件
房地产促销方案
尾盘顶层的优势 1.尾盘是现房又是新房 买房者都愿意买现房，以为无论是布局、户型、 面积的大小统统可以一目了然，消费者不宜上当 受骗。顶层，光说价格对于二手房来说就不相上 下，甚至低于二手房。可它还是新房。 2.配套设施极物业管理成熟清晰 老百姓买房子，一怕开发商承诺不兑现，二 怕物业管理不善。现在一期建设已基本上完成， 规划格局清晰可见，物业管理一望皆知。买房 者可以仔细考察后再做决定，避免了一些不必 要的口舌。 三．适合人群 我建议定格在20~30岁人群进行推广宣传。 四．主题活动推广 （简说：不怕有事，就怕没事。要找事推说本小区。 好的评价要有、坏的咒骂也要有。想方设法让别人去说 去讲，销售虽然步入淡季，但小区及产品最好一直要处 于被论状态。） 1.邀请新老业主举行小区、产品、服务管理各种情况 座谈、意见会 2.召开关于购房注意事项、购房贷款、产权免费咨询会 3.设定一个免费洋房设计咨询处 4.举行一场感谢丰城人民文艺演出 5.来就送，不买没关系（例如：雨伞·保温杯） 6.邀请县电台深入小区对已入住业主采访，适时播出 五．优惠活动 （简说：即要让购买者觉得有利可图，又要避免已购 买业主的不满，还要不影响二期销售定价。着重注意 开发商的信誉度以及口碑） 1.免购买者一段时间的物业费 2.免费装修设计 3.销售模式从新重组，以套论价，类似于二期的销售方 法，不单独收取入住费，或是酌情减免一些入住费， 从而达到变相优惠。喊响“经济房”的口号。又不 让老业主感到不适。 4.简单装修，以租代售。既能为公司增加一部分利益， 又能给欲买者施加压力，还能让投资者提前预知 回报率。 5.进入三级市场，充当二手房变相把尾盘变相进入市 场，条件允许的情况下可减免入住费、房产税等。 6.有选择性的优惠：新婚者凭规定时期的结婚有效证件 购买此房可获得5000~10000元蜜月之旅资金。 农村户口购买此房凭农业户口本 可享受5%~10%的福利待遇。 六．以讹制讹 (概说：据统计小区剩余房源还有37户顶层， 可拿出5~10户，诚请本县政府协助爱心下乡，也 可借此机会从新亮相全县，从而取得更好的口碑） 可让县政府召开县、镇、村领导会议。会议主题 “暖房爱心下乡”。选出一些想买房买不起房子的家 庭。此房款有当地民政、开发商、业主本人共同承 担。类似于单位集资房。（好像是每年民政都会为当 地有证贫困户发放一些扶持基金，行不行的通还要 领导、县领导、业主沟通了）
求房产推广方案
房地产推广方案
经济界专家断言,住,行,旅游消费的迅速增长,意味着消费结构升级开始进入"剧变期".据全国假日办统计,今年以休闲旅游方式度过春节的人,已经多达6329万人次,旅游消费总额290亿元,同比增长12.4%.消费对GDP增长的贡献率将不断上升,经济增长变将由此转型.
在适当控制投资增长速度的同时,进一步扩大消费需求,实现投资和消费的均衡增长.这已经成为国家宏观经济发展调节的方向.
欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勤公司研究提出将中国的中产阶级定义为:人均年收入为2.5——3万元,家庭年收入为7.5——10万元,受过高等教育,参与企业决策和管理,从事脑力劳动的专业技术人员及白领.符合上述标准的人数占中国总人口比例约为13.5%.按此标准测算,2002年中国的"中收阶层"家庭为5000万个,家庭平均年收入为7.5万元,家庭平均拥有31万元资产.而到2010年,以上数字则将翻番,即达到标准的家庭总数达1亿个,户均年收入为15万元,户均拥有资产达62万元.
这家机构的研究专家表示,随着中等收入阶层的崛起,中国消费率(消费占GDP的比率)将不断上升,从2002年的58%上升到2010年的65%,并于2020年达到71%,接近目前发达国家水平.他们还认为:1亿中收阶层家庭=潜力巨大的消费市场.
国家发改委发展规划司官员认为,消费结构升级只有与产业结构升级形成良性循环才能成为经济成长的结构性推动力.他认为今后数年我国消费结构升级与经济扩张将形成新的良性循环:城镇居民消费结构升级—带动房地产,汽车制造业等一批相关产业增长—提高经济活动的总量水平—促时农民进城和城市化—农民收入提高并在较低档次上形成消费需求—为现在加工产业,原材料工业和建筑业提供市场—国民经济进入扩张性的良性循环.
其实这样的良性循环从去年末以来已经越来越清晰地呈现出来.经济分析人士普遍认为,房地产,汽车,电子通讯和旅游4大行业将是消费升级的最大受益者.
我们按上述定义测算,长沙市的中收阶层应该至少在12.5万个家庭以上.如果再加上高收家庭,估计长沙的中高收家庭应该至少在15万个以上,按照我们调查和研究分析的结论是:中高收家庭至少每户有(或将有)两套房子,不管是两套住宅,还是一套住宅加一间商铺,或一套住宅加一套办公室.而且中高收阶层也逐渐成为炒作房产,置业投资的主力,一个家庭拥有和即将拥有三套房子成为一种暗藏的流行趋势.如果加上省内地市和外省进驻长沙的的中高收阶层购房消费群体,那么这一数据肯定还要增加许多.
统计还表明,2003年底我省居民私人轿车拥有量为9.22万辆,比上年增长38.1%,新登记入户的私家小车2.54万辆,占新入户轿车的72.7%."湖南制造"年产汽车4.38万辆.
毫无疑问,住宅,汽车,通讯成为2003年我省居民消费的三巨头.2004年肯定还会持续下去,并且增长可能更快.
l.项目策划的特征
美国哈怫企业管理丛书认为:"策划是一种程序,在本质上是一种运用脑力的理性行为."策划是以人类的实践活动为发展条件,以人类的智能创造为动力,随着人类的实践活动的逐步发展与 智能水平的超越发展起来的,策划水平直接体现了社会的发展水平.生产力的进步推动社会的发展,社会的发展同时必然要求策划也随之发展,而策划的发展又依托于人类智能创造的提高,社会越发展,人类的智能创造力越丰富,策划的水平也就越高.由此可见,社会的发展造就了策划的历史,策划是社会发展文明化的必然产物,必将随着人类文明的高度发展,走入科学策划阶段.
项目策划是一门新兴的策划学,是指以具体的项目活动为对象,体现一定的功利性,社会性,创造性,时效性的大型策划活动.
一,功利性
项目策划的功利性是指策划能给策划方带来经济上的满足或愉悦.功利性也是项目策划要实现的目标,是策划的基本功能之一.项目策划的一个重要的作用,就是使策划主体更好地得到实际利益.
项目策划的主体有别,策划主题不一,策划的目标也随之有差异,即项目策划的功利性又分为长远之利,眼前之利,钱财之利,实物之利,发展之利,权利之利,享乐之利等等.在项目策划的实践中,应力求争取获得更多的功利.在进行策划创意,选择策划方法,创造策划谋略,制定策划方案时,要权衡考虑,功利性是项目策划活动的一个立足点,出发点,又是评价一项策划活动成功与否及成果佳否的基本标准,因此,一项创意策划必须具备功利性,在注意策划功利性的同时,还要注意策划投入与策划之利的比例是否协调,策划创意即使再完美,如果策划之利低于策划投入,那么这个策划也不能称之为好的策划,甚至说它是失败的案例.
一年一度的"哈尔滨冰雪项目"策划,充分体现了项目策划的功利性.
哈尔滨在推出冰雪节的同时,以冰雪节为契机,又举办了冰雪交易会,与国内外客商进行贸易磋商,互通信息,取长补短,与外企和国内大型企业联手推动文化艺术体育活动的全面展开.展开全方位的促销攻势,向外商推销自己的产品,宣传优势产品,塑造企业文化形象.美国,日本,法国以及东南亚各国的厂商,以及全国四面八方的客户云集"冰城",促使成交额逐年上升.为期一周左右的第十届哈尔滨冰雪节交易会,成交额就达51亿多元.哈尔滨冰雪节吸引了广大港澳台地区的厂商及游客,为吸引投资,开发科技项目,促进旅游事业的发展作出了不可磨灭的贡献.90年代随着改革开放的东风,冰城人把享誉中华,名扬四海的冰雪项目变为了经济发展的催化剂,为黑土地的振兴,贡献着自己的力量.
哈尔滨冰雪项目策划实现了它的最基本的目的,因此,我们说它是成功的策划.
二,社会性
项目策划要依据国家,地区的具体实情来进行,它不仅注重本身的经济效益,更应关注它的社会效益,经济效益与社会效益两者的有机结合才是项目策划的功利性的真正意义所在,因此说,项目策划要体现一定的社会性,只有这样,才能为更多的受众所接受.
在项目策划的实践中,各种商业化的组织往往通过赞助体育比赛,赞助失学儿童,捐款协办大型文艺活动等等方式来构筑策划主题,塑造实体的社会形象.
例如"希望工程"项目策划在中华大地上掀起了救助失学儿童的浪潮,它以教育为己任,立足于社会,服务于社会,这一伟大项目充分的体现了社会性.
1969年3月,由共青团中央,中华全国青年联合会,中华全国学生联合会以及全国少先队工作委员会联合创办的中国青少年发展基金会在京成立.策划人徐永光绞尽脑汁,最后想出了"希望" 一词,便把这一活动策划成"希望工程".希望工程救助了成千上万个失学儿童,建起上万所"希望小学",为中国的儿童事业的发展,为中国教育事业的繁荣作出了卓越的贡献.这一活动由捐款 人直接与失学儿童-一结成对子,直接联系,使款项具体落实到个人身上,"希望工程"激起了港澳台地区的踊跃参加,内地更是爱心融汇成为汪洋,邓小平同志亲笔为"希望工程"提名,又默默地以一名老共产党员的身份捐助了3000元钱.一场场以"希望工程"为背景的演唱会,音乐会等文艺演出纷纷出台,"希望工程"具体落实到了每个人的行动上,在神州大地上,点燃了爱的火花,为失学儿童送出了光明,为中国的明天送去了希望.
"希望工程"项目策划不仅实现了它的功利性,而且在全社会中营造了一种爱的情感,树立了一种良好的社会风尚,可谓是典型的社会性的项目策划.
三,创造性
项目策划作为一门新兴的策划学,也应该具备策划学的共性--创造性.
新旧的更替.新者代替旧者的行为本身就是～种发展,因此策划要想达到策划客体的发展时,必须要有创造性的新思路,新创意,新策划.真正的策划应具备有创造性,"鹦鹉学舌,照葫芦画 瓢",照搬,模仿,抄袭别人固有的模式都不是真正的策划.《孙子兵法》中有言:"兵无常势,水无常形."策划应随具体情况而发生改变,需要创造性的思维,不能抱残守缺,因循守;日,要想不断地取胜,必须不断地创造新的方法.即使成功的模式,我们也不要生搬硬套,要善于依据客观变化了的条件来努力创新,只有这样,策划才能别具一格,与众不同,吸引人,打动人,更能取得成效.
提高策划的创造性,要从策划者的想象力与灵感思维入手,努力提高这两方面的能力.创造需要丰富的想象力,需要创造性的思维.著名的策划大师科维宣言:"我要做有意义的冒险,我要梦想,我要创造,我要失败,我也要成功……我不想效仿竞争者,我要改变整个游戏规则."提高创造性的策划能力必须具备涉及的相关知识,没有渊博的文化知识,策划知识,广告知识……策划只能是无知者的呻吟.具备了扎实的理论知识,我们才能展开理想的翅膀,放飞智慧的火花,去畅想,去创造.创造性的思维方式,是一种高级的人脑活动过程,需要有广泛敏锐,深刻的觉察力,丰富传妙的想象力,活跃,丰富的灵感,渊博的知识底蕴,只有这样,才能把知识化成智慧,使之成为策划活动的智慧能源.创造性的思维,是策划活动创造性的基础,是策划生命力的体现,没有创造性的思维,项目策划活动的创造性就无从谈起,项目策划也即无踪无影.
四,时效性
中华民族历史文化渊远流长,博大精深,在人们的日常生活中,业已继承了许多传统文化遗产.我国传统节日众多,几乎每一个月都能排上一个节日.新中国成立后,为了提高人民的道德情操,尊师重教,规定了教师节;国家为了调动全民植树的积极性及提高全民的环境意识,特别规定了植树节.改革开放后,中西文化交流甚密,西方的某些节日也陆续传人我国,影响人们的日常生活行为,例如母亲节,圣诞节,请人节,愚人节等等.我国有56个民族,55个少数民族,各个民族的文化积淀,形成了各个民族的节目,例如泼水节,古尔邦节等.每个节日都有一个特定的时间,因此,我们在进行项目策划时,绝寻不能不根据传统习惯盲目策划.
五,退前性
一项策划活动的制作完成,必须预测未来行为的影响及其结果,必须对未来的各种发展,变化的趋势进行预测,必须对所策划的结果进行事前事后评估.项目策划的目的就是"双赢"策略,委 托策划方达到最佳满意,策划方获得用货币来衡量的思维成果,因此,策划方肩负着重要的任务,要想达到预期的目标,必须满足策划的超前性. 项目策划要具有超前性,必须经过深入的调查研究."没有调查,就没有发言权",同样,没有经过深入细致的调查研究,项目策划方案也无从说起.要使项目策划科学,准确,必须深入调查,占取大量真实全面的信息资料,必须对这些信息进行去粗取精,去伪存真,由表及里,分析其内在的本质. 超前性是项目策划的重要特性,在实践中运用得当,可以有力地引导将来的工作进程,达到策划的初衷.项目策划一定要具有超前性,没有超前性的策划不能认为是好策划.但策划追求超前 性,是以一定的条件为前提的,不能脱离现有的基础,提出毫无根据的凭空想象.项目策划一定要立足现实,面向未来,诉诸对象.既具有超前性,又具有创意的策划,一定会把实体的诉求目的表达得淋漓尽致,实现策划的目的,实现策划活动的经济最大值.
商业地产营销方案
北 奥 公 馆
营销推广策略报告
2004年11月8日
北京中原
北奥公馆专案组
1、项目SWOT分析
1．1优势
位于奥运核心腹地
纯板楼居住型小社区
分户式中央空调及封闭立体车库
准现房销售
区域内比较完善的配套设施
1．2劣势
价格创区域新高
销售现场环境混乱
目前周边交通条件并不理想
售楼处与项目现场分离
1．3机会
奥运主题为本项目带来更大的升值空间
区域内整体供给量不大
市政及配套设施将逐步完善
1．4威胁
交通情况改进时间待定
奥运地产的逐渐降温
以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。
2、销售周期
2．1北京市房地产市场销售周期说明
我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。
北京市房地产市场销售周期走势分析
北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明
2004年11月我司开始接触本项目
项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓
样板间及售楼处于11月底投入使用
目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善
2004年底大屯路断路整修
2004年底科荟路通车交付使用
位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离
2．3本项目销售周期说明
本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：
销售周期分布表
销售周期 时间结点
市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月
第一强销期 2005年3月至2005年6月
第一调整期 2005年7月至2005年8月
第二强销期 2005年9月至2005年11月
第二调整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盘期 2006年4月至2006年5月
2．4本项目销售任务说明
本项目销售计划表
项目销售任务 计划完成
可销售住宅面积 套数 套数
76561.84平方米 540套 486套
销售任务明细表
周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数（套） 备注
市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5
本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。
2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15
2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10
强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29
2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35
2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50
第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30
2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30
第二强销期
2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50
2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40
2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30
第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14
2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18
2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10
2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25
尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25
2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30
总计 486
3、推广策略
3．1本项目客户群特征
在亚运村区域工作或生活
在中关村区域工作
追求宁静安逸健康舒适的生活氛围
部分客户有二次置业的需求
购房更加理性
对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力
有一定的经济实力
3．2项目卖点梳理
地处奥运中央腹地，新兴富都市中心
产品自身优势
10—14层板式小高层
体量适中，共540套
纯居住的居住舒适性
现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融
苏式庭院：内外融合，绿意盎然
高端智能化配套：美国分户式中央空调
封闭式小区管理，居住安全舒适
停车管理：封闭立体车库，节省空间
准现房发售，购买更有信心
区域内稀缺性
项目较高的升值空间
3．3卖点整合
区域、产品、稀缺性
3．4推广手段
三板斧
区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”
产品：“尊贵奥运板楼”
稀缺性：“钻石般稀有”
七种武器
“中等社区，舒适生活”
“诠释纯居住空间，私享大宅”
“分户式空调，高品质享受”
“准现房发售，购买更有信心”
“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”
“苏式庭院•小桥流水的精致生活”
“封闭小区管理，安心居住场所”
一招制敌
“奥运区域内成熟板楼”
3．5媒体选择策略建议
3．5．1媒体选择策略原则
结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。
3．5．2媒体选择
报广
选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。
辅助媒体
由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的 宣传。
3．5．1宣传方式
在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期 。
3．5．2媒体选择及推广费用明晰
为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势 。各月份推广主题及费用如下：
市场推广媒体选择表
周期 月份 媒体选择情况 媒体诉求点 具体金额
市场亮相及客户积累期 2004年12月 《北京青年报》整版硬广配软文
《楼市》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显
产品稀缺性及升值潜力 42万
2005年1月 《北京晚报》 半版硬广配合软文
《北京青年报》半版硬广配合软文
《万房》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显
产品稀缺性及升值潜力 42万
2005年2月 《北京青年报》半版硬广配合软文
《新京报》半版硬广配合软文
《楼市》一版的软文 产品独特性的体现与标榜 40万
强销期 2005年3月 《北京青年报》2次半版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《新地产》内业软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万
2005年4月 《北京青年报》半版硬广配合软文
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《新京报》半版硬广配合软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万
2005年5月 《北京青年报》2次半版硬广
《新京报》半版硬广配合软文
《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 44
2005年6月 《北京青年报》整版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《楼市》内页一版硬广
《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 64万
平销期 2005年7月 《北京青年报》2次半版硬广
《万房》内页一版硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万
2005年8月 《北京青年报》半版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《安家》内业硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万
第二强销期 2005年9月 《北京青年报》2次半版硬广
《楼市》内页一版硬广
《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万
200年10月、 《北京青年报》2次半版硬广
《北京晚报》半版硬广
《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万
2005年11月 《北京青年报》2次整版硬广
《北京晚报》2次半版硬广 现房发售与其相对
私密性的创意整合
44万
第二调整期
2005年12月 103.9电台广告5天
《北京晚报》半版硬广
《楼市》内页一版硬广配合软文 现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年1月 103.9电台广告10天
《北京青年报》整版硬广
《楼市》内页一版硬广
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年2月 103.9电台广告6天
《北京青年报》整版版硬广
《楼市》内页一版硬广
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年3月 103.9电台广告6天
《北京青年报》整版版硬广
《万房》内页一版硬广配合软文
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
尾盘期 2006年4月 《新地产》内业软文
《北京青年报》整版硬广
《新京报》半版硬广配合软文
“现房入住私享豪邸”
48万
2006年5月 《北京青年报》整版硬广
《安家》内页一版硬广配合软文
《北京晚报》半版硬广 “现房入住私享豪邸”
48万
总计 850万
3．6价格策略
3．6．1项目价格制定原则
从项目各个单位的实际情况出发；
充分考虑开发商的利润回报；
紧密联系项目工程进度；
结合项目销售策略和项目的销售预期。
3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略
房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不 同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。
根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。
市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。
为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。
后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。
4、推广方案
4．1推广主线
市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）
本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。
在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。
第一强销期（2005年3月—2005年6月）
这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。
第一调整期（2005年7月—8月）
进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”
第二强销期（2005年9月—11月）
这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院•小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”
第二调整期（2005年12月—2006年3月）
本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。
尾盘期（2006年4月—2006年5月）
本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。
4．2各阶段媒体推广策略
市场亮相及客户积累期
广告推广目的： 因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。
广告诉求： 地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。
强销期
广告推广目的： 项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。
广告诉求： 产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ）。
调整期
广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。
广告诉求： 项目热销及地域市场成熟性的整合
第二强销期
广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。
广告诉求： 金秋季节“一板尊天下”
第二调整期
广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。
广告诉求： “现房入住私享豪邸”
尾盘期
广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。
4．3营销推广方面公关及促销活动
2004年11月---- 2005年2月预热期
推广活动（一）：媒体记者见面会
推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。
推广战略：软硬兼施
预计时间：2004年12月
为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。
本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。
记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。
拟参与报道的媒体名单如：
《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。
预计费用：1万元
推广活动（二）：“逛样板，抽家电”
推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。
推广战略：抛砖引玉
预计时间：2005年1月
2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。
房地产的推广方案怎么写啊?
1,立项
（1）、项目状况
（2）、开发项目用地状况调查
（3）、市场需求和竞争分析。
（4）、成本估算
（5）、项目开发组织结构形式和研究
（6）、开发建设及销售计划
（7）、项目经济及社会效益分析
（8）、结论及建议
注：市场需求预测的方法
A、定性预测法
B、定量预测法
初步可行性研究的内容
初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下
（1）、初步可行性研究的角度与方法
（2）、识别各种限制条件
2，规划
定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；
定性——开发内容和主题的分析与选择；
定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择
地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。
在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。
功能与形式的平衡
大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。
其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。
可持续发展的空间
作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。
商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。
结合体验消费设计
随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。 另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。
文化主题与地域特点
不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。 因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。
人性化与精细化
随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。
商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。
3,房地产项目推广
项目前期策划阶段
市场调研分析
资讯调查
地块环境
类比分析
项目初步发展阶段策划
项目策划阶段
产品策划
产品策划
产品SWOT分析
项目优劣势综合评定
项目定位
项目发展目标
价格策划
制定价格总体目标
确定定价方法
确定定价模式
制定物业价格
4,销售流程
制定价格营销组合策略
价格调整技巧
营销广告策划
客户定位
总体营销策略
各阶段营销分策略
整体广告策略
广告执行计划
开盘准备
准备销售工具
广告计划
SP活动
项目CI设计
营销方案执行阶段
销售培训
销售流程设定
销售手册
销售表格
销售反馈
统计分析
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