持久的楼市调控政策，已经引发了不小的房地产危机。
近日，2022年1-2月中国房地产企业销售排行榜发布，从各机构榜单来看，2022年开局惨淡，各阵营增长率全部下滑、门槛值次第下滑，百亿房企数量比去年同期减少近一半。
2021年-2022年1月TOP100房企增速情况 来源：中指研究院
百亿房企数量腰斩
1月份销售额达到百亿的房企仅有15家，较去年同期减少14家。碧桂园、万科、保利发展成为1月销售额前三甲，销售额分别是504亿元、335亿元和279亿元；销售额超50亿的房企有22家，较去年同期减少31家。
2022年1-2月，不同阵营均出现大幅下降，第一阵营（100亿以上）下降最快，百亿以上阵营共30家，较2021年同期减少一半，碧桂园、万科、保利发展成为1月销售额前三甲，销售额分别是504亿元、335亿元和279亿元。第二阵营（50-100亿）有26家企业，销售额增长率均值为-34.1%；第三阵营（30-50亿）共24家，销售额增长率均值为-31.9%，第四阵营共20家，销售额增长率均值为-28.8%。
1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%；其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿房企26家，较去年同期减少16家。TOP100房企权益销售额均值为77.6亿元，权益销售面积均值为56.3万平方米。
随着市值、销售额的下降，各个阵营的门槛值也出现了下降。20.9亿销售额就能进入TOP100，而之前则需要45亿。TOP10房企门槛值为200.4亿元，较上年下降50.3%；TOP30房企门槛值为100.5亿元，较上年下降40.4%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为62.6亿元和20.9亿元，同比分别下降43.4%和54.1%。
可以看出，销售额的腰斩，让本来光鲜的榜单减少了高光。房企都不好过，销售额都在下降，即使排名第一又如何呢？
分析人士认为，春节前后不是房企销售的旺季，更为主要的是，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，预计三四月份市场也难以回暖。
头部房企大洗牌
房地产市场基本面下行压力不断加大，销售额日益缩水的背景下，资本市场表现持续下行。
截至3月15日收盘，年初至今房地产开发（申万）指数已下跌7.5%。在88家A股、港股样本房企中，仅有16家上市房企股价较年初有所上涨，70家上市房企股价均呈现下跌，最大跌幅达到86.7%。其中，千亿市值房企数量进一步缩减至7家。
3月14日，A股和港股双双遭遇黑色星期一，地产股未能幸免。A股头部房企“招保万金”中三家下跌，其中万科跌3.36%，金地集团跌1.85%，招商蛇口跌0.14%。近半年多涨了90%的保利发展则依旧强者恒强，开盘低开后一度冲高涨超5%，此后在大盘裹挟下一路回落，但收盘仍录得0.68%的涨幅，与万科的市值差距已经拉大到百亿以上。这样的走势让保利在上周五超越万科登顶A股市值“一哥”后，又在一天内“干掉”华润置地和中海地产，用两天时间逆袭了三家头部同行，登顶国内房企市值之王。
港股内房股方面，几乎全线飘绿，板块跌幅达到9.25%，龙光集团、碧桂园等跌约19%，龙湖集团、中国金茂跌超10%，华润置地、中国海外发展跌幅在5%一线。此次股价重挫，让2021年销售规模第一的“宇宙房企”碧桂园，市值仅剩791亿港元，与同期相比大幅缩水一半，排名也滑落至行业第七。
根据地产第三方研究机构克而瑞的2021年度销售数据排名，保利发展不管是全口径还是权益口径两个维度，都只排在行业第四，而中海地产和华润置地分别排在第六和第八。销售规模第一毫无悬念是“宇宙房企”碧桂园，其全口径销售金额达到了7588.2亿元，比保利高出40%，比中海和华润高出一倍多。但这一轮暴跌后，头部房企大洗牌，保利发展荣登第一宝座，而碧桂园被关在了千亿俱乐部门外。
从对比图上我们也发现，市值上涨的保利、中海、招商、金地，全部是国资房企，万科是国资背景房企排名唯一下降的，从前一年的第一跌至第四，一年时间市值蒸发近50%。民营房企市值排名均录得不同程度下滑，前五只剩龙湖集团1家，但排名也从去年的第二跌至第五。恒大一年时间市值跌去九成多，仅剩148亿元，已经彻底“躺平”。
房企还有未来吗？
这些年，房地产调控不可谓不严厉，自从“房住不炒”这个定位被提出后，丝毫没有动摇过，一坚持就是5年，越调越涨的时代过去了，足见政府调控的决心和力度之大。
2021年底，中央政治局会议首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，随后，中央经济工作会议、央行、住建部等最新表态中，均提及“良性循环”。在坚持“房住不炒”主基调下，2022年，“良性循环”无疑将成为重要关键词。
近日，经济日报在文章《房地产行业还会好起来吗？》中表示，房地产支柱产业的地位没有变。根据国家统计局的数据，2020年房地产业占GDP的比重是7.2%。如果测算综合影响，这一占比还要高得多。房地产行业是国民经济的重要组成部分，规模大、链条长、牵涉面广，对于经济金融稳定和问题防范具有重要的系统性影响。
良性循环体现得更为积极，对房地产调控不是一味限制，更应该体现在与国民经济形成良性互动上。
目前，我国住房需求依然旺盛，主要表现在两个方面：刚需和改善。当前我国常住人口城镇化率达63.9%，仍处在快速城镇化阶段，离完成城镇化还有很长的路要走，目前每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求，这种需求是刚性需求。加上二胎放开，鼓励三孩，既有刚性需求也有改善性需求。住房的需求是无止境的，当然这不代表房地产粗放发展还有空间，而是新的发展需要。
过去房地产是高风险高收益，现在房地产是高风险低收益，规模收缩是必然，优胜劣汰也是必然。近几年有少数几家在规模上蒙眼狂奔的地产企业尤其让市场焦虑，但大部分稳健发展的房企还是能活下去，步入平稳的发展通道。
