3月25日，龙湖集团发布2021年财报，在整个房地产行业深陷流动性危机、众多房企无法按期披露业绩的背景下，龙湖集团的成绩单可谓有诸多亮眼之处。
稳健增长依旧是关键词。根据财报，2021年龙湖实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；归属于股东的净利润238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%。两个关键指标持续多年稳定在20%以上。
截至目前，已经披露业绩报告的大型房企还有招商蛇口和旭辉集团，前者实现营收1606.43亿元，同比增加23.93%，但归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；后者实现营收1078.35亿元，同比增长50.2%，年内利润123亿元，同比增长仅为3.6%。
业绩稳健之外，龙湖集团的财务数据堪称行业标杆。根据财报，截止2021年底，龙湖集团净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元，综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年。
基于良好的业绩表现，龙湖集团董事会建议派发末期股息每股1.23元，全年合计派发股息每股1.70元，同比增长18.9%。
01
收入结构优化
在整个地产行业处于转型的背景下，龙湖集团的业务结构也在持续调整，其收入增长最快的部分来自于物业投资。
根据财报，物业投资业务收入104.1亿元（不含税租金收入），同比增长37.5%。据和讯初步计算，龙湖集团2021年物业发展业务实现营业额2045.5亿元，同比增速19.6%，也就是说，龙湖集团投资物业的收入增长差不多是地产开发的两倍。
在投资物业中，龙湖集团的商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。商场方面，2021年龙湖商业开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速，全年新开12座商场，首个龙湖商业轻资产项目武汉范湖里商业街亮相。
数据显示，截止去年底，龙湖集团全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，商业租金增长40%至81.5亿元。
冠寓方面，龙湖去年已实现盈利。截至2021年底，龙湖冠寓累计开业房间数量达10.6万间，租金收入22.3亿元，同比增幅23%，期末整体出租率为92.9%，累计服务超180万用户，客户满意度达95% 。
不过，虽然物业投资实现快速增长，但整体而言，龙湖集团的收入构成中仍以地产开发为主，占比超过9成，未来的业务结构调整仍将在很长的时间里持续。
02
毛利率或将得到修复
在房地产行业盈利能力整体处于下降通道的背景下，龙湖集团亦未能避免。
根据财报，2021年龙湖集团毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%，均处于近五年来的低点。
以毛利率为例，根据历年财报，2017年至2021年，龙湖集团的毛利率水平分别为33.9%、34.1%、33.6%、29.3%、25.3%，距离高点近乎下降了10个百分点。与行业趋势一致。
对此，龙湖集团新任CEO陈序平表示，2021年地产开发业务是23%，在过去几年下降主要原因是，2017—2018年上半年土地市场比较热，这批项目现在陆续进入结算通道。未来1—2年，这些历史项目都会陆续进入结算通道，地产开发毛利还会保持20%，整个集团保持在25%的水平。
“总体而言，龙湖地产开发超过23%的毛利，在行业里属于比较靠前的。”陈序平进一步补充表示。
对于未来的毛利率，陈序平认为，随着土地市场高杠杆出清，龙湖持续获取价格比较低的土地，毛利在未来可以得到修复。此外，龙湖商业的毛利接近75%，包括物业毛利，这部分高毛利业务收入占比逐步提高，对集团毛利率的稳定提高是有帮助的。
对于2022年的销售增长，龙湖集团开始强调权益口径。陈序平表示，2022年龙湖集团全口径的销售目标是3000亿元。相较于2021年的2900.9亿元销售额，这一销售增长基本在外界预期之内，风格依旧稳健。
“权益比在65%到70%，权益销售额大概2000亿元左右。”陈序平表示：“龙湖从今年1月份开始回归到以权益后的销售额为披露口径，核心还是希望经营回归到我们自己的权益和利润，向市场更加真实、更加有效地披露销售业绩。”
对于这一销售目标的完成，陈序平比较有信心，这也将是他上任后第一个完整年度的成绩单。他表示，得益于龙湖去年获取了122个新项目，特别是9月以后获取的项目基本上是以底价为主，这些项目在今年从这个月开始会陆续上市，3月份龙湖就已经铺排了接近20个项目。根据财报，截至2021年底，龙湖集团总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米。
此外，陈序平表示，无论是住房贷款利率下降，包括有些城市首付比例的下降，可以看出整个政策是趋于缓和的，在房住不炒的宏观形势下，想想凭借龙湖稳健的经营和品质是有机会的。
03
强调回归生意逻辑
目前，龙湖智创生活正处于赴港上市的审核期，这也是过去一年龙湖集团最受外界关注的事件。之所以如此，很大原因是此前对于物业上市，龙湖管理层多次表示没有计划。
对于去年这个时间点的选择，龙湖集团CFO赵轶首次对外界回应。他表示，这主要三个方面的考虑，第一是提升能力，近两年龙湖人均效能得到大幅提升，人均管理面积2020年超过9300平米，人均创收35万，位列物业管理服务行业第一。
“2021年这个数字还在往前进步，意味着龙湖开始提升效率。”赵轶表示，龙湖有能力让管理服务的项目具备生意逻辑，同时提供好的产品和服务，这个能力非常重要。
第二，是龙湖过去一直在打造各航道的协同能力，如今已经具备。第三，龙湖物管规模逐步增长，顺理成章做了这个战略决策。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，
除了物业上市，龙湖集团2021年还将“塘鹅”升级为主航道业务，成为未来发力的重点。据悉，塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。
在行业现金流不充裕的背景下，外界非常关注龙湖集团是否会缩减多元业务的投入。对此，陈序平表示，龙湖集团会坚持“空间即服务”战略，不会缩减在其他业务上的投入，无论是已有的六大主航道业务，还是未来的创新业务。
他进一步表示，龙湖投资性物业本身就有很高的现金流了，去年整个经营性收入188亿，随着这些航道现金流越来越高，自己就能够解决自身的发展和投入的问题，龙湖集团会发挥航道持续协同的优势，综合地去布局。
对于新业务，陈序平强调，未来都要回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献。
对于地产开发的发展战略，陈序平表示，龙湖集团会围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出进行布局，包括各个航道在城市的选择，会更加坚定地布局高能级城市。
“在这些城市里，发挥各个航道的协同、网格化的布局的优势，这样我们能够更安全、更高效地应对内外部的挑战。”陈序平进一步表示。
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