中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，这也是房地产市场未来发展必然要面对的严峻形势。多重因素迭加影响下，这一行业在2021年上半年平稳增长，下半年出现了降温显著的局面。一些高杠杆、高负债的企业开始陆续面临债务风险。
行业进入调整期，对房地产悲观的论调甚嚣尘上。事实上，企业遭遇运营困难或是项目失败，怪环境，怪行业或者怪运气都没有太大意义，有价值的是如何有所准备，并在逆境中找到一条可行的升级路径，然后坚持下来。
归根结底，地产是个大行业的本质不会变。那么现在有哪些中国民营房企是安全的？谁又能突破传统模式，进入未来新的快车道？
正确的事情：做有现金流的利润这个春天，房企财报可能“不太好看”已经在很多人的预料之中。但没想到的是，大批房企年报出现了“难产”的情况。
据不完全统计，截至目前，至少有十余家房企公告延发年报。
房企为何交不出“成绩单”？很多公告中都称，核数师无法如期交出或者辞任。有业内人士认为，这背后原因是核数师在一些涉及财报的关键问题上与公司出现了不一致，从而导致核数师被迫辞任或者无法提交审计意见。
核数师会对一个企业的帐目进行定期审查
除了更换审计之外，疫情冲击出行、物流及其他限制，也导致了审计工作难以进展。
值得一提的是，还有一些房企发布了盈利警告。大部分房企手中的“粮”本身不多，还面临着销售目标未达成、债务到期等一系列问题。无法按时披露年报数据，一定程度上也打击了投资者信心，进而加剧企业的融资困难。
地产业进入调整期，行业利润率显著下降，充裕的现金流才是企业抵御风险的基石。
2022年3月30日，龙头房企碧桂园如期发布了年报，业绩刷屏了。值得注意的是，碧桂园手握现金超1800亿，并且，债务规模和融资成本“双降”。没有什么比充裕的现金流更能让人安心了。
年报数据显示，碧桂园展现出较强的经营韧性：截至2021年12月31日，碧桂园除了可动用现金储备充足，其他数据也不错——现金短债比约2.3倍，净负债率仅45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点。
碧桂园2021年全年业绩公布现场
这一组亮眼数据，离不开长期的自律。碧桂园集团总裁及执行董事莫斌在业绩说明会上直言，“针对目前市场状态，公司采用的策略是开源节流，保现金流，保‘三道红线’，做正确的事情，以及做确定性的事情。正确的事情就是做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。”
在这种策略之下，2021年全年，碧桂园营业收入同比增长13%至5230.6亿元，销售回款率连续第六年保持在90%以上的高位。毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。
销售回款率高，净经营性现金流为正，达到了108.6亿元，展现出这位业内佼佼者扎扎实实的抗风险能力与经营实力。
稳健的经营实力、较优的偿债能力，就是企业的“高信用名片”，自然能获得资本市场的普遍认可。当前，碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一，而且加权平均融资成本较上年底再次下降了36个基点至5.2%。
碧桂园总部大楼
在2021年9月份之前，公司抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。2022年3月份，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度。
当前房企流动性持续紧张下的背景下，银行授予并购额度进行相关并购的合作对象多为国企、央企。而碧桂园是目前为止为数不多获得银行并购融资额度授信的民企之一。
截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元，在2022年3月又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。
突破口：持续发力硬科技近年来，房地产、互联网、在线教育以及娱乐等多个行业，都刮过了“监管风暴”，与此同时，技术创新为主的“硬科技”企业则在不断成长、壮大。当下和未来的中国，最需要什么样的企业和产业？这成了各行各业亟需深度思考的问题。
“硬科技”领域，宁德时代的崛起备受关注，这家企业的成功不仅受益于新能源电动车的热潮，还因为它已经形成了以动力电池系统为基础、向锂电池材料和储能延伸的业务格局，使得它在不利的成本环境中依然能够保持竞争力。
此种战略逻辑，也值得房企借鉴。碧桂园是房企中独一无二的样本，其寻求科技赋能的步伐一直没有停下来过。早在2018年7月，碧桂园就成立了全资子公司广东博智林机器人有限公司。作为行业领先的智能建造解决方案提供商，博智林正在积极探索行业高质量可持续发展新路径，助力建筑业转型升级。
博智林总部大楼
在碧桂园，博智林作为其“硬科技”的代表产业，是单独发展的一个版块，同时也贯穿于房地产业务中，最终是为了赋能整个产业链。
作为科技型企业，对于技术研发的长期大量投入自然是不可避免的。如今，博智林的智能建造等新业务已经取得了阶段性成果。
截至2022年2月底，博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目；累计交付超750台，累计应用施工面积超700万平米。应用的新阶段，意味着碧桂园的科技研发将进入到更深、更广的阶段。
专利数量也非常可观。截至2022年1月底，博智林已递交专利有效申请3523项，获授权1749项；相关研发产品相继斩获中国专利奖、IF设计奖、红点奖、IDEA奖、红星奖、金芦苇奖等众多奖项。
墙纸铺贴机器人按照作业路径进行平滑且工整地自动铺贴墙纸
在房住不炒政策背景下，随着国内人口增速放缓，严格的限价政策叠加、材料与人工成本不断上升，房地产行业利润率在过去几年显著下降。而科技，是降低成本提升利润的最佳利器，这也将成为碧桂园最为坚实的核心竞争力之一。
近年来，国家不断出台政策大力鼓励和推广装配式建筑、BIM应用、智慧工地和建筑机器人等智能建造相关技术，建筑业或将迎来下一个十年新的发展机遇。
为了应对快速变化的大环境，碧桂园还将“全竞提升”作为年度主题，强调以强基固本、科技赋能作为应对变化、提升竞争力的根本。
从一些细节方面的调整也能窥探到精准管理对于企业竞争力的影响：财务管理上，严守财务纪律，杠杆把控严格，能够在逆势行情之下有足够容错和腾挪的空间；投资布局上，多线城市均衡布局；产品组合和打造上，碧桂园能够根据不同市场和消费者的需求进行产品的打造和升级，精准地把握市场动向，用品牌实力提升竞争力。
城市深耕：以大都市圈为首楼市下行趋势持续之下，购房者观望情绪日益加重，三四线城市当前的库存积压问题尤为突出。对于碧桂园，市场也存在着对三四线城市去化的担忧。
UBS瑞银在今年一月表达了不同的看法：三四线市场并不如很多投资人所认为的那样悲观，预计在2022年会迎来一个更加稳定的市场环境，特别是对头部开发商而言。
莫斌在业绩发布会上表示，碧桂园将继续响应国家新型城镇化建设战略，聚焦城市深耕。未来将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。
关键词在于“大都市圈”和“强三四线”，碧桂园是按照市场的需求来布局各能级城市的，深耕的是经济增长好、人口净流入的重点城市。
广东-广州凤凰城·云顶
2021年，碧桂园共获取333幅土地，在1416亿元的权益拿地金额中，位于一二线占比34%，位于三四线占比66%，新获取土地85%位于五大都市圈。
这代表着碧桂园长期以来的的一种“远见”。事实上，2021年，碧桂园68%的销售贡献来自于三四线城市，全年总去化率为67%。碧桂园方面预计，2022年全年权益可售货量将在6500亿上，公司将按照“以销定供”进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%。
尤其值得注意的是，碧桂园在粤港澳大湾区核心城市圈，新增权益土地金额占比17%，期内共熟化货值119亿。其在2021年权益合同销售金额前十的城市，有四座位于大湾区，分别为东莞、惠州、佛山、广州。此外，在广东韶关、云浮、阳江等地级市，市场占有率达到了20%以上。
江门.滨江湾
第七次全国人口普查中，大湾区10年间常住人口增长了2183.04万人，11城全部实现了净流入，增量位列全国第一。经济向好，人口持续涌入，这些都将推动着大湾区楼市继续往上走。
阶段性下行，并不改房地产行业大市场的本质。去年底以来，中央持续为房地产市场注入信心，近期国务院金融委会议及多部委的表态，显示出国家稳地产的决心，有利于坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。
在可以预见的未来，随着房地产行业基本面逐步改善，住房需求将有望得到持续释放。目前，叠加疫情影响，短期销售尚未企稳，但非常时期是锻炼企业能力最好的时机。毕竟未来还会有各种无时无刻都可能存在的危机，房企更要看到机会，稳住自身，跟进变革，全面提升。
作者 | 闰 然
编辑 | 曾一目
统筹 | 蒙洁华
排版 | 静 山
