「品牌推广楼房方案策划」新楼盘推广策划方案

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求一份大型酒店的品牌推广方案

九江柴镇宾馆市场推广方案

前 言

随着社会主义的改革，国营企业逐渐走向市场化，在激烈的竞争当中优胜劣汰，只有在竞争当中取得胜利，才会有进一步的发展。作为国营性质的柴镇宾馆，同样面临着市场的挑战。只有面向市场，及时作出反映，才会有更加辉煌的明天。 IV

在宾馆日益标准化的今天，顾客们对千篇一律的客房陈设，千篇一律的菜单、千篇一律的娱乐活动……全世界都是千篇一律的标准化感到厌烦。怎样才能向顾客提供优质的、与众不同的服务，最大程度让顾客满意。如何使顾客选择适合自己的宾馆，使宾馆与顾客在“第一次亲密接触”之前能够有良好的沟通。使柴镇宾馆的需求曲线上升，这就是本策划书所要到达的目标。

目录

一：市场分析…………………………………………… ……………………..（2）

1、市场背景分析……………………………………………………………..（2）

2、柴镇宾馆的SWOT分析…………………………………………………（2）

3、顾客分析……………………………………………………………………（3）

4、市场细分……………………………………………………………………（4）

第二：广告战略…………………………………………………………………（7）

1、战略构思………………………………………………………………………（7）

2、具体战略………………………………………………………………………（7）

3、广告媒体战略………………………………………………………………（8）

4、促销方案………………………………………………………………………（10）

第三：广告实施计划…………………………………………………………（12）

1、 广告活动项目……………………………………………………………（12）

2、广告行动计划…………………………………………………………….（12）

第四：广告效果预测与评估…………………………………………….（14）

第五：广告预算…………………………………………………………………（15）

附件…………………………………………………………………………………….（16）

一：市场分析

1、市场背景分析

九江市是一座旅游城市，并且是赣北地区的政治、经济、文化活动中心，流动人口相对较多，而游客是占主要地位。大部分游客是针对庐山而来，在选择住宿方面，游客为了出行的方便，事先考虑庐山镇的宾馆，但是由于价格偏高，宾馆紧缺，一部分人转向在九江市区住宿。又由于九江市内的一些景点的发展，各大旅行社逐渐把九江市作为旅游路线的中转站，这样逐渐把游客集中在市区住宿。

随着九江经济的发展，政治、经济、文化活动日益频繁，宾馆的需求逐渐加大。

九江市各大宾馆主要处于三星级别，并且日益标准化，已经无法满足消费者的独特需求，这样顾客在选择哪家宾馆作为消费对象完全属于随意性。而且随着市场的发展，三星级宾馆逐渐饱和。四星级宾馆（远洲大酒店、信华大酒店等）陆续建立，把高级消费者从市场当中细分出来，宾馆的竞争将会越来越激烈。

2、柴镇宾馆的SWOT分析

通过对柴镇宾馆的SWOT诊断，可以清楚了解柴镇宾馆的优势与劣势、营销机会与威胁，从而充分发挥宾馆的优势，不断改进宾馆的不足之处，为后面切合实际的广告策略打下基础。

优势：柴镇宾馆坐落于九江市甘堂南路111号,交通方便,并且位于市中心繁华地段，顾客逛街购物方便。就宾馆本身而言,又是一座按三星级设计与建造，独立楼房,装饰豪华、设备完备、功能齐全的宾馆，在同等宾馆当中具有一定的竞争优势。柴镇宾馆又是财政局的一个下属单位，具有一些固定的顾客。

在该机关单位的人员比较了解柴镇宾馆。

劣势：进入柴镇宾馆的道路比较小，人流较拥挤。宾馆没有自己的停车场，路过的出租车也较少，给顾客出行带来不便。柴镇宾馆从建立以来主要是对内宣传为主，没有注重对外宣传，缺乏知名度和美誉度。在较长的时间内老顾客不断退出，又没有新顾客的补充，使得柴镇宾馆入住率逐渐下降。宾馆的服务员不是很专业化、规范化，无法给予顾客亲和力。并且本宾馆设施设备没有得到及时的更新，无法满足中高档商务顾客。又由于长时间脱离市场，宾馆的管理以及创新机制不完善，面对竞争对手不断变化的竞争手段，难以及时调整策略。

机会：随着经济的高速发展，政治、经济、文化活动日益平凡。生活水平逐渐提高，旅游业发展也越来越快。作为旅游城市的九江，旅游流动人口必将增加。九江交通的便捷，明显带动了本地区及周边地区的经济交往，商务旅行有幅度的增长。同时，长途交通状况的明显改善，极大地刺激了跨区的观光旅游，为宾馆消费市场带来蓬勃的发展商机。

威胁：随着一些高档宾馆的建立，高消费的商务顾客和社团逐渐流失，柴镇宾馆要想提高经营效益，必须要稳定一部分中当客源的基础上开辟新的客源市场。

迫于激烈的市场竞争之下，有一部分宾馆开始下调团队价格以及部分客房的散客价格及各种促销。这些宾馆大部分是一些近几年刚建立的，设施、设备水平高于本宾馆，对本宾馆的一些常客具有不小的吸引力，并且这些宾馆的经营管理及竞争手段将进入一个更高的层次。本宾馆若不及时在各个方面进行充分、细致地准备，在不远的将来，处于多方夹击之下，将会难于挽救局面。

3、顾客分析

选择在宾馆住宿的人群当中按顾客的性质划分，可以划分为三大类：1、游客；2、商务顾客与会议团体；3、散客。

游客是九江市各宾馆住宿人数最多的一个群体，是宾馆的一个大规模的客源，并且以团队预定为主。但是游客来自全国各地不容易统一服务。

商务顾客与会议团体一般需求

选择宾馆最先考虑的是地理位置和交通，对宾馆的价格范围的态度主要是取决于上司的批准。而现在，宾馆的价格对这一群体来说不是非常重要的因素，而是高效快捷的服务。他们重视的是宾馆声誉和形象。所需要的是与自己身份相符的宾馆。而柴镇宾馆是一家中等宾馆，所以在选择目标顾客时主要以中层为主。

散客主要是在淡季可以弥补宾馆的低入住率，作为一个次要的广告宣传群体。

4、市场细分

宾馆要取得良好的经济效应，必须进行市场的细分。市场细分能够使企业在营销策略上有针对性，在广告策划方面能够有一个总体的把握。

团体客房的销售对宾馆有特殊的意义，因为它是宾馆最大的客群，但是团体客人一般是由旅行社组团并选择宾馆住宿，客人可能对宾馆并不了解，所以，顾客对柴镇宾馆的第一次接触的好感可能使他们成为未来的单体客人，为宾馆建立重复生意带来机会，如果对团队客人作一个市场细分，对团体客人进行定位和专门的营销计划，将可以作为柴镇宾馆的主要客源。并对竞争宾馆团队价、服务实施和客源市场作进一步的分析，主要途径：1、通过选择合适的旅行社，订立团体销售协议为宾馆输送顾客；2、给每一个有希望为饭馆带来目标顾客的旅行社发宾馆宣传资料，请求他们提供客源；3、在适当的时间走访旅行社或邀请他们访问宾馆；4、把宾馆、旅行社、旅游景点组合一个整体，以吸引顾客。5、改善对旅游团体的服务，以团队的大小享受不同的优惠。

商务顾客与会议团体主要是选择与自己的身份相符的高星级商务宾馆，在商务客人市场上竞争较为激烈。要赢得这竞争的胜利，主要是在各机构进行勾通，要充分利用好财政局的下属机构的优势作为宣传手段，加大在政府部门宣传力度。对于商务顾客，主要是通过增加设施、提高服务，从而树立宾馆的形象和声誉，使商务客人能够在柴镇宾馆感觉到快捷、舒适、自然。能够给商务顾客与会议团队带来与其他宾馆无法给予特殊服务。

第二：广告战略

1、战略构思

随着酒店的不断发展，同质化的酒店竞争越来越激烈， 作为中等级别的柴镇宾馆同样面临着激烈的竞争。对于顾客而言，同类型的宾馆越多可选择的余地就越大，而在设施、服务等差别不大的情况下，知名度与信誉度就将会成为顾客在选择上的决定因素。如果柴镇宾馆能够加大宣传力度，及时调整策略，柴镇宾馆将会立于不败之地。而知名度、信誉度的建立又需要靠多方面的努力，广告宣传是提高知名度的强力手段。

选择什么样的广告形式，需要根据柴镇宾馆的目标群体、市场大小、竞争强弱来确定。

柴镇宾馆主要是以三星级标准设计与建造的涉外宾馆，宾馆的装饰豪华、设备完备、功能齐全，宾馆可以提供无时不有无处不在的“全面”服务，能够为顾客排除一切后顾之优和提供无微不至的服务。柴镇宾馆的服务是专业化、规范化、高档化，能够让顾客在宾馆真正享受到三星级的服务和一种安全、快捷、舒适、自然的生活方式，享受家的温馨。感受到的是一种全新的理想场所。

2、具体战略

以提高柴镇宾馆的知名度、树立企业形象、宣传企业为主要内容的广告战略。通过各种广告宣传方式提高顾客的初识度和记忆度，从而使顾客对柴镇宾馆产生好感与认可。间接地提高宾馆的入住率。

基本原则是围绕着两个口号，从战略意义上展开全方位的广告宣传攻势，充分体现柴镇宾馆的新思维、新包张、高品位、大氛围，做到以情动人，以理夺人智。其两大口号是：

1、“给您一个三星级的家”

2、“快捷、舒适、自然的商务场所这边独有”

3、广告媒体战略

根据柴镇宾馆所能接受的广告费用出发，以最少的媒体费用达到最佳的广告效果。通过对广告媒体的特性和比较分析，并且结合广告目标及实际情况，我们在各大媒体当中选择一些较为合理的进行优化组合，以此来实现宾馆广告消息的传递，加深顾客对宾馆的认知程度，提高和扩大宾馆的知名度以及美誉度。

针对九江各大媒体综合分析，在选择媒体时我们主要以

印刷媒体为主，结合户外媒体、广播、网络、新闻为一体的广告媒体战略。

户外媒体不受时间和空间的限制，可以随时传递信息，具有较强的时效性。但是它只能作为宾馆名称或者口号宣传的载体，而不能产生促销的作用，并且媒体费用相对较高。作为一家小型宾馆广告宣传不太适合选择户外媒体，所以在选择户外媒体时，只把灯箱和霓虹灯考虑在内作为柴镇宾馆对顾客的一种提示作用。

广播媒体具有传播速度快、传播范围广、覆盖率高等特性，又可以全天候播放，收听方便。在制作过程中可以通过语言、音乐来塑造宾馆的形象，能够使听众感到真实、亲切、来宾馆消费欲望。而且广播广告制作简单、费用低廉。所以选择在九江电台和九江交通音乐台的不同时段播放。

网络广告主要是为了满足各地游客对九江各大宾馆信息的搜索及中间商（旅行社）对柴镇宾馆信息的了解与反馈。节省双方在收集信息过程中的费用，这是一个非常好的互动性媒体。主要是通过建立自己的网站并在各旅行社推广。

新闻方面主要以软性广告为主，选择在九江日报和浔阳晚报上刊登。利用软性广告可以加大顾客对宾馆信息的可信度以及宾馆信息的到达率。它具有与单纯的报纸广告无可比的宣传效果。请新闻编写者对宾馆的如实情况进行编写。

印刷媒体主要是报纸、杂志、宾馆宣传册、宣传条幅、宾馆每月的价目表、促销活动宣传资料。

印刷媒体是最为传统的一种媒体，传播的面较广、速度快、触及的顾客面广，具有较强的可阅读性。能够把宾馆的广告信息正确传达给顾客。

通过以上媒体的具体分析，不同媒体有各有其特色，也各有缺点。为了弥补缺陷，对各媒体进行合理搭配、各取所长，从而选择以上媒体进行优化组合。

4、促销方案

方案一：

高考状元家家欢喜

社会极大关注的一年一度的高考将在6月6开始，家长无时无刻都在关注着、期待着它的到来，期待着自己的孩子能够在高考中取得胜利。然而随着知识经济的到来，家长把孩子的学业发展看成是一辈子奋斗成果，而高考又是学业发展过程中最为关键的一道门槛。因此，家长们就会尽自己最大的努力为孩子提供最好的条件。

据调查得知，近年来随着生活水平的提高，在高考期间，许多家长为了照顾好孩子一起住进宾馆，让自己的孩子在舒适的环境中休息好、复习好、考出好成绩。这样以来给各大宾馆带来了新的商机。我们通过见机行事，选择在高考前推出柴镇宾馆的口号，并且进行大势宣传。

1、赞助六名残疾同学，为他们提供高考期间专用车、吃饭、住宿，报销高考期间一切费用。并且免除家长和老师在该宾馆吃住费用（各限两人）

2、服务部调出六人24小时专门服务

3、推出“高考房”“高考菜”“高考夜宵”，为考生提供全面服务

4、在各大学校张贴宾馆的宣传资料

5、6月前在招生报刊登宾馆广告

6、6月前在九江日报和浔阳晚报以软性新闻的形式刊登柴镇宾馆赞助残疾同学的活动

7、在各大考点悬挂条幅（50条）

8、为高考状元进行贺喜

附：宣传资料样稿

第三：广告实施计划

1、广告活动项目

a、户外广告制作与发布

户外广告主要是选择灯箱、霓虹灯，灯箱地理位置是在庾亮南路，而霓虹灯在浔阳东路与庾亮南路交汇处。

B、印刷广告的制作与发布

宾馆宣传册、宣传条幅、宾馆每月的价目表、促销活动宣传资料

c、宾馆网站建设与推广

网站的建设主题是宣传宾馆设施和服务，提供宾馆淡季和旺季价格变动的信息，并且在九江地区各旅行社推广。

D、促销活动

方案一： 04年高考期间的公关促销活动

方案二： 柴镇宾馆在各旅行社推广的促销活动

方案三： 宴会推广活动

以上广告制作与发布由艺高文化传播有限公司代理。

2、广告行动计划

5月7号~10号：策划小组开始对九江各大宾馆进行调查并作数据的分析

5月11号：策划小组进行编写策划书

5月13号：派代表跟柴镇宾馆宣传部达成共识，并且反馈广告主意见，从而对策划书作进一步的修改，直到广告主的满意。

5月15号：艺高文化传播有限公司与柴镇宾馆签订合同

5月16号~20号：宣传册、海报、条幅的设计与制作

5月21号~25号：在九江日报和浔阳晚报发布软性新闻

5月26号~6月9号：柴镇宾馆召开会议，宾馆全力协助促销方案一的实施

6月份：灯箱广告的发布和霓虹灯的制作

7月份：柴镇宾馆网站的建设并在各大旅行社推广

8月份：针对旅游顾客促销活动

9月20号：进行刊登报纸广告

11月份：宴会的促销活动

12月份~05年2月：主要针对商务顾客进行宣传

05年3月~4月：进行宾馆全方位的广告宣传

第四：广告效果预测与评估

广告效果事前测定主要是通过媒体数据反映，户外媒体：我们选择的庾亮南路灯箱和庾亮南路与浔阳路交汇处的霓红灯为主。这里人流量大、接触的人群广，广告效果可佳。印刷媒体主要是九江日报、浔阳晚报、宣传册，海报等，在九江日报和浔阳晚报上刊登的广告，广告效果预测由报社提供，宣传册和海报以份数为标准。网络广告以该宾馆的点击率来衡量。

广告评估主要是以消费者通过广告宣传后对柴镇宾馆的认知度和产生消费行为，以同期内入住率和利润综合测评为衡量标准。

第五：广告预算

我们的中心任务就是以尽可能少的经费达到最佳的广告效果。通过深入的调查、周密的策划、明确广告目标与广告对象，利用新颖的、有效的广告创意吸引顾客，开展有计划的广告活动以减少广告费用，从而满足广告主所期望经济效益和社会效益。

市场调查费用：

灯箱制作与发布费用：

霓虹灯制作费用：

报纸广告费用：

条幅制作与发布费用：

宣传册及海报制作费用：

促销费用

公关费用

策划书的编写费用：

广告人员的行政费用：

其他附加费用

（具体费用省略）

附件

（附件一）

柴镇宾馆调查表

亲爱的顾客：

感谢您选择柴镇宾馆！

我们将为您提供最好的服务，希望您在宾馆过得愉快。

为了使我们的工作做得更好，我们将重视每一个顾客的意见，如果您方便的话，请您对以下一些问题提些宝贵的看法，我们将万分感激。

1、说起柴镇宾馆您会想起什么？

（）给您一个三星级的家

（）快捷、舒适、自然的商务场所这边独有

（）其他

2、在入住宾馆前，您知道柴镇宾馆吗？

（）知道（）不知道

如果知道，您是怎样知道的？

（）广告

（）亲友口碑

（）旅行社推荐

（）其他媒介

3、在选择房价时，您一般选择哪个价位：

（）100－250元 （）250－400元

（）400－600元 （）600元以上

4、入住之前，您是直接与本宾馆预订的吗？

（）是（）不是

5、体验宾馆后，您对宾馆印象最深的是哪些方面：

（）宾馆装饰布置和氛围

（）客房的舒适

（）服务

（）餐饮

6、您对宾馆整体评价是：

（）非常满意

（）一般

（）不满意

7、如果您下次再来九江，还会选择柴镇宾馆吗？

（）会

（）不会

8、请您留下宝贵的建议：

如何做好小区营销策划?

小区营销对于很多装饰公司的来说已不是什么新鲜话题，但仍免不了失败，体现在早期建立小区营销的队伍，对小区驻点规划也是很重视的，为什么现场就不出效果？业主问的多，签单少等问题,本期编者特意到在小区营销方面颇有建树的装饰企业取经，深入了解小区营销成功操控的精华所在，把握业主脉搏，获得超越对手的核心竞争力。 一.前期铺垫, 这主要做好装饰公司的形象,让客户和业主对公司有一个模糊的形象一定要充分利用小区建成前那段“竞争空白期”，进行企业形象、样板间工程、客户资源搜集、小区人际关系建立、小区广告资源利用等营销工作。我们会督促市场部重点跟进，以推动小区交房时的后续营销工作能取得更好效果。 提前营销的优势主要是有利于营造“先入为主”的公司形象。由于我们会在小区还没建成前就进行一些前期工作，没有其它公司和企业宣传的干扰，这样，客户无论今后与哪个装饰公司洽谈，无形当中，都会将该公司拿来与你对比，如果你的形象确实比较好，那么客户最终都选择你来签单。这样我们如果在交房前就做了五六个工程，交房时就能形成“签单规模效应”，你想想看，如果有很多客户在看到同一小区的人都在这个公司签单，那么就比较容易形成一种跟风心理，这样就会导致装饰公司的单越签越多，签单越多，前去公司咨询的客户就更多了。至于将营销提前到什么时候？我建议小区在刚刚立项的时候，也就是小区刚进行规划，楼房还没盖。这个时候去做什么工作呢？帮开发商卖楼。装饰公司可以与房产公司达成合作协议，由装饰公司为房产公司每一套户型都做出精美的装饰效果图，这样以效果图配合平面图，帮助房产商进行售楼，我们会同时要求房产商提供一些方便，比如在楼书上、售楼处等地方做一些广告的展示。甚至可以承包房产商的楼书，利用这个媒体联合一些材料商，共同出资印刷。将装饰公司的广告篇幅做到最大化，这样，客户在买楼的时候，就能接触到装饰公司的广告 二.工程展示 注重工地营销,打好工地牌,做好工地8S管理和工地广告策划.小区营销是一种能够与业主“零距离”接触的方式方法，具有在某一时间段可以计划性、密集性、频繁性地与业主接触，在前期接触过程中与客户进行良好沟通，记录客户信息，然后再进行下一步的有利跟进。当公司及时地为业主提供了良好的设计方案、合理的工程造价，施工质量又能满足客户的要求时，双方便基本上达成了合作共识。我们一般在小区交房前1个月开始活动。首先准备整个楼盘的设计图纸及设计方案、业务人员、设计师的名单及后补名单。再与房产商及广告策划公司沟通场地位置，看哪个位置会更有利于接触到客户，现场物料布置就直接交由专业广告公司制作及安装，并由策划部针对楼盘的信息策划出有利客户对公司感兴趣的气氛。接下来活动的现场管理一般交由业务部经理与设计总监控制，期间会视收楼客户的多少来制定增减人员的计划以相应地控制运营成本。佛山天域采用的是一种比较独特的进驻方式，主要是以正在销售的楼盘小区名字命名进驻点，在业主收楼时进行房产导购、提供合理建议等服务来切入，以获得业主先期好印象，然后再进一步促进装修业务的开展。基本流程一般是与广告策划公司提前确定需要进行小区营销场地，从物管处取得整个楼盘的户型图和相关收楼资料后，提前设计好多种方案以便与客户沟通。所以广告策划公司资料及该小区之前是否已收楼等信息的确认至关重要。当然天域自身在楼盘选择上也会先进行分析。比如，开发商是谁？何时收楼？这些因素的综合考量，剖析出楼盘的档次、客户群体，是否符合公司战略发展要求，以及自己的优势在哪里，都得到了很好的参考依据，做到有的放矢，避免盲目立项。 三.转介绍与服务营销策划 这阶段的策划要做好服务和温清,和业主交朋友,让业主帮我们转介绍,现在的业主选择面广、口味高，都很精明。他们会对各商家在小区内所宣传的内容进行逐一比较，不光局限于价格，还要比较所用的材料及质量，以致装饰公司之间的竞争也越来越激烈。所以凡有新楼交房的时候，我们都要和其他装饰公司一样搞小区活动，即使是接不下单，也可以赚个眼熟。如果后期有业务跟进，也可以在前期的营销工作给业主留下好印象，有利下后期营销工作的开展。 在小区正式交房时或交房后开始营销活动，目前大部分装饰公司都是第三阶段营销。这一阶段也将上演群雄大战：由于小区交房时，大部分公司都开始采取活动，或者在小区做广告牌，或者让业务员在小区定点守候客户，所以，第三阶段是装饰公司之间竞争最激烈的时候。而且由于没有前期的铺垫，所以一般第三阶段的营销，成功的公司不太多。特别是大多数公司在交房后才打样板间，这就使得等样板间打好了，小区分房已经过去半个月了，而且这时候的样板间还是施工工地，看不出完工后的效果。并且由于不少客户已经在交房前联系了装饰公司，使得装饰公司的准客户量在交房以后大大地减少。相信在各位努力下,小区营销策划会对公司营销如虎添翼.

新房销售技巧

一、前期的策划—打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。

上个世纪90年，普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念，在房地产营销中，楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。在房地产营销的前期策划中，要达到很好地推广楼盘形象的目的，打造楼盘核心竞争力是关键，为此，我们应从三方面把握：

1，对楼盘的属性定位

楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等，突出楼盘的建筑风格，如：时尚欧洲型或欧陆古典型等，突出楼盘的户型面积，户型比例，中心景观等。在人居环境定位方面要体现出楼盘所处的地段的优越性，交通的便利，楼盘所构成的生活区的成熟等。

2，市场调查，把握方向

此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况，根据各楼盘的不同开发概念，区域，价位等确立竞争对手，建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统，掌握竞争对手的销售手法和销售状况等，分析调查报告，树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统，在原定的营销战术的基础上进行不断地完善及最终确立营销战术方案。

3，楼盘的主题确立及形象推广

完成了楼盘的属性定位和市场调查分析，把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。楼盘的价值基础和特征的持久力表现在它的名称上，而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统，它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。在“后非典时代”，业界将会树立起新的楼盘主题价值系统，健康将是第一主题，健康的人居环境，健康的休闲环境，健康的工作环境。在楼盘的形象推广方面，重点是指导或配合专业的广告公司理清思路，结合楼盘的属性定位，突出优势，树立起楼盘的最优形象，造成轰动的效应。在开盘前较长时期的密集性，广泛性和渗透性的宣传之下，楼盘的传播将影响到潜在的目标客户。

怎样策划房屋销售的营销方案

第一节:销售策划概述

销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等

第二节:销售策划与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是"纲"，销售策划则是"目"，"纲"举才能"目"张。

一:项目策划所包涵内容:

(一)市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议

(二)目标客户分析

经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

(三)价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

(四)入市时机、入市姿态

(五)广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

(六)媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

(七)推广费用

现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放

二:销售策划所包涵内容:

(一)销售现场准备

(二)销售代表培训

(三)销售现场管理

(四)房号销控管理

(四)销售阶段总结

(五)销售广告评估

(六)客户跟进服务

(七)阶段性营销方案调整

第三节:销售策划的内容及步骤

一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。

二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解，所谓"知己知彼、百战不殆"。

三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四:项目再定位:根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。

五:项目销售思路:

(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六:项目销售策略:

(一)项目入市时机选择

理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备:

1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;

2、你已经知道目标客户是哪些人;

3、你知道你的价格适合的目标客户;

4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;

5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;

6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;

7、已制定出具竞争力的入市价格策略;

8、制定合理的销控表;

9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;

10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;

11、尽力完善现场氛围;

12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;

13、其他外部条件也很合适。

二)项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的:降低客户成本，一切为了销售!

(三)销售部署

房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节:销售策划的原则

一:创新原则

随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二:资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。

三:系统原则

房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实:在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四:可操作性原则

销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

第五节:检验销售策划的成果

随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

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房地产全程策划营销案

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章 项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明：

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

.项目环艺规划及说明：

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂

.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计

.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示

.跃层、复式、跃复式装修标准提示

.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计

.项目公共绿化绿地灯光设计

.项目道路系统灯光设计

.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

.住户特征描述

.社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划营销

房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一 建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2、新型建筑装饰材料提示

3、建筑材料选用提示

二 施工工艺流程指导

1、工程施工规范手册

2、施工工艺特殊流程提示

三 质量控制

1、项目工程招标投标内容提示

2、文明施工质量管理内容提示

四 工期控制

1、项目开发进度提示

2、施工组织与管理

五 造价控制

1、建筑成本预算提示

2、建筑流动资金安排提示

六 安全管理

1、项目现场管理方案

2、安全施工条例

第四章 项目形象策划营销

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分

1、名称

.项目名

.道路名

.建筑名

.组团名

2、标志

3、标准色

4、标准字体

二 延展及运用部分

1、工地环境包装视觉

.建筑物主体

.工地围墙

.主路网及参观路线

.环境绿化

2、营销中心包装设计

.营销中心室内外展示设计

.营销中心功能分区提示

.营销中心大门横眉设计

.营销中心形象墙设计

.台面设计

.展板设计

.营销中心导视牌

.销售人员服装设计提示

.销售用品系列设计

.示范单位导视牌

.示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

.办公功能导视系统设计

.物业管理导视系统设计

第五章 项目营销推广策划

房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

一 区域市场动态分析

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

.项目概括

.市场定位

.销售价格

.销售政策措施

.广告推广手法

.主要媒体应用及投入频率

.公关促销活动

.其他特殊卖点和销售手段

3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1、项目主卖点荟萃

2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况

3、项目所在地家庭情况分析

.家庭成员结构

.家庭收入情况

.住房要求、生活习惯

4、项目客户群定位

.目标市场：目标市场区域范围界定

市场调查资料汇总、研究

目标市场特征描述

.目标客户：目标客户细分

目标客户特征描述

目标客户资料

四 价格定位及策略

1、项目单方成本

2、项目利润目标

3、可类比项目市场价格

4、价格策略

.定价方法

.均价

.付款方式和进度

.优惠条款

.楼层和方位差价

.综合计价公式

5、价格分期策略

.内部认购价格

.入市价格

.价格升幅周期

.价格升幅比例

.价格技术调整

.价格变化市场反映及控制

.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划

1、宏观经济运行状况分析

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机的确定及安排

六 广告策略

1、广告总体策略及广告的阶段性划分

.广告总体策略

.广告的阶段性划分

2、广告主题

3、广告创意表现

4、广告效果监控、评估、修正

5、入市前印刷品的设计、制作

.购房须知

.详细价格表

.销售控制表

.楼书

.宣传海报、折页

.认购书

.正式合同

.交房标准

.物业管理内容

.物业管理公约

七 媒介策略

1、媒体总策略及媒体选择

.媒体总策略

.媒体选择

.媒体创新使用

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率及规模

5、费用估算

八 推广费用计划

1、现场包装

2、印刷品

3、媒介投放

4、公关活动

九 公关活动策划和现场包装

十 营销推广效果的监控、评估、修正

1、效果测评形式

.进行性测评

.结论性测评

2、实施效果测评的主要指标

.销售收入

.企业利润

.市场占有率

.品牌形象和企业形象

第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制

1、销售策略

.营销思想（全面营销）：

全过程营销

全员营销

.销售网络：

专职售楼人员（销售经理、销售代表）

销售代理商（销售顾问）

兼职售楼员

.销售区域：紧扣目标市场和目标客户

.销售阶段：

内部认购期

蓄势调整期

开盘试销期

销售扩张期

强势销售期

扫尾清盘期

.政策促销

.销售活动

.销售承诺

2、销售过程模拟

.销售实施：

顾客购买心理分析

楼房情况介绍

签定认购书

客户档案记录

成交情况总汇

正式合同公证

签定正式合同

办理银行按揭

销售合同执行监控

成交情况汇总

.销售合同执行监控：

收款催款过程控制

按期交款的收款控制

延期交工的收款控制

入住环节控制

客户档案

客户回访与亲情培养

与物业管理的交接

.销售结束：

销售资料的整理和保管

销售人员的业绩评定

销售工作中的处理个案记录

销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备

1、批文及销售资料

.批文：

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书：

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系：

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表

物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：

预定书（内部认购书）

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

2、人员组建

.销售辅导：

发展商销售队伍

A 主管销售副总

B 销售部经理

C 销售主管或销售控制

D 销售代表

E 销售/事务型人员

F 销售/市场人员

G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）

.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作

A 专职销售经理

B 派员实地参与销售

C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系

.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持

.专业销售公司全国销售网络资源调动使用

.销售代理：

发展商与专业销售公司配合

A 负责营销的副总

B 处理法律事务人员

C 财务人员

.专业销售公司成立项目销售队伍

A 销售经理（总部派出）

B 销售代表

C 项目经理（职能上述）

.专业销售公司总部销售管理及支持

.专业销售公司全国销售网络资源调动使用

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟

.销售控制表

.销售收入预算表

5、销售费用预算表

.总费用预算

.分项开支：

销售人员招聘费用

销售人员工资

销售提成/销售辅导顾问费

销售人员服装费

销售中心运营办公费用

销售人员差旅费用

销售人员业务费用

临时雇用销售人员工作费用

.边际费用：

销售优惠打折

销售公关费用

6、财务策略

.信贷：

选择适当银行

控制贷款规模、周期

合理选择质押资产

银企关系塑造

信贷与按揭互动操作

.付款方式：

多种付款选择

优惠幅度及折头比例科学化

付款方式优缺点分析

付款方式引导

付款方式变通

.按揭：

明晰项目按揭资料

尽可能扩大年限至30年

按揭比例

首期款比例科学化及相关策略

按揭银行选择艺术

保险公司及条约

公证处及条约

按揭各项费用控制

.合伙股东：

实收资本注入

关联公司操作

股东分配

换股操作

资本运营

7、商业合作关系

.双方关系：

发展商与策划商

发展商与设计院

发展商与承建商

发展商与承销商

发展商与广告商

发展商与物业管理商

发展商与银行（融资单位）

.三方关系：

发展商、策划商、设计院

发展商、策划商、承销商

发展商、策划商、广告商

发展商、策划商、物业管理商

发展商、策划商、银行（融资单位）

.多方关系：

发展商、策划商、其他合作方

8、工作协调配合

.甲方主要负责人：

与策划代理商确定合作事宜，签署合同

完善能有效工作的组织架构和人员配备

分权销售部门，并明确其责任

全员营销的发动和组织

.直接合作人：合同洽谈

销售策划工作对接

销售策划工作成果分块落实、跟踪

信息反馈

催办销售策划代理费划拨

工作效果总结

.财务部：

了解项目销售工作进展

参与重大营销活动

销售管理工作，配合催收房款

配合销售部核算价格，参与制定价格策略

及时办理划拨销售策划代理费

.工程部：

工程进度与销售进度的匹配

严把工程质量

文明施工。控制现场形象

销售活动的现场配合

.物业管理公司：

工程验收与工地形象维护

人员形象

销售文件配合

销售卖场的管理

军体操练

保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

五 销售培训

1、销售部人员培训-公司背景及项目知识

、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）

销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标

.物业详情：

项目规模、定位、设施、买卖条件

物业周边环境、公共设施、交通条件

该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况

项目特点

A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、

容积率、绿化率等

B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等.

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